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不動産売買賃貸 下落に転じた23区  狙うならこのエリア?!   

2008.11


ミニバブルの終焉とともに訪れた、景気の停滞そしてリーマンショック。金融機関の融資厳格化やREITの低迷。デベロッパーや不動産会社の相次ぐ破綻。

地価の下落を助長する材料に事欠かなくなった昨今の不動産市場。
下落基調はいつまで続くのか、今は高いのか買い時なのか、答えの見つからない混迷の不動産市場で
現在の土地価格を過去のものと比べてみたら、今の地価レベルを推し量るヒントが見つかるかも知れません。

比較するのは平成20年基準地価と同平成12年版。発表されている
「東京圏の東京都特別区及び人口10万以上の市における住宅地の平均価格」によれば、ミニバブルで大きく値を上げた港・渋谷・千代田・中央・目黒・品川・文京等の都心部では価格乖離(平成20年が高い)がありますが、周辺区部においては地域により格差はあるものの、概ね平成12年と同程度の価格となっています。

さてこの平成12年がどういう年だったかといえば
「住宅地は、区部都心部ではわずかな下落、それ以外の地域では年間1割未満の下落となった。」と概況に記される通り、長かったバブル崩壊の下落から底値を探る調整局面に入った年となります。

この翌年には都心部が上昇・横ばいに転じ、さらに数年をかけて徐々に周辺にも波及、周辺区部も上昇を始めますが、今度は大きく上がる間もなく、今回のミニバブルが終焉してしまった。といったところでしょうか。

金融危機、景気の停滞が叫ばれる今、現在の地価が高いか安いか、買い時なのか否かは個々の判断として、
都心部と比べ周辺区部はミニバブルの上昇が遅く少なかった分、大底ではないものの、すでに底に近い地価レベル、つまり今でも不動産を取得しやすい環境と考えることができそうです。


不動産市況動向 "ミニバブル終焉"  変動の2008年地価   

2008.11


サブプライム問題に端を発した地価の低迷。海外や金融機関からの不動産市場への資金流入も大幅に減少し、わずか1年の間で都心の不動産市況は大きく変動しました。

国税庁が7月1日公表した路線価格(1月1日現在)によると
「東京都の地価は前年と同程度(17.4%)の上昇」があったものの「区部では上昇率が低下するなど、地価上昇に減速感」がみられ、

国土交通省が9月18日発表した基準地価(7月1日現在)によれば
「23区の地価上昇幅が全区で大幅縮小か又は下落」となり、特に前回「20%前後も上昇した渋谷・品川・港及び目黒の各区住宅地価は一転下落へ」と転じています。

どちらの指標も数値上では上昇継続でしたが、実勢市況とは温度差が見られ、調査と公表時点とのタイムラグだけでなく、それだけ市場の冷え込みが急速だったことをうかがわせます。
いずれにしろ右肩上がりだった地価に減速感がみられ、上昇幅の縮小、更には下落地点の出現など、概ね、都心のミニバブルが終焉し、地価が調整局面に入ったことは確かなようです。


不動産売買賃貸 注目の沿線?

池袋・新宿・渋谷結ぶ/副都心線まもなく開通   2008.05


いよいよ副都心線の開業が来月14日となりました。

池袋・新宿・渋谷という三大副都心を縦断して走るなんとも便利な路線。池袋と渋谷間が16分(急行は僅か11分)で結ばれます。

新設される7駅は池袋以遠で西武有楽町線と、又2012年には、渋谷以遠で東急東横線とも相互乗り入れされ、新たな広域鉄道網が完成します。

この3月に発表された公示地価。豊島・新宿の地価が前年比から大きく上昇しているのも新線効果の期待によるものが大きいとされていますが、売買物件では雑司が谷、西早稲田、東新宿等、今まで比較的割安に推移していた当該エリアの物件は引続き注目した方が良さそうです。


不動産市況動向 2008年公示地価

上昇基調に変化!?   2008.05


国土交通省が2008年3月24日に発表した公示地価。今回も都区部では依然として上昇傾向が続く結果となりました。

商業地は昨年(15.9%)を超える前年比17.3%の上昇。活発なオフィス需要や不動産投資、新線・再開発等の効果が期待されてか、港・渋谷・新宿・豊島区等の高度商業地で30%を超える上昇地点が見られた反面、半期ごとの地価動向を見ると、昨年後半以降、上昇率に鈍化が見られるなど、不透明な局面に入ったと見る向きもあります。

住宅地も前年比10%超と2ケタの上昇はしたものの、昨年20%を越えた渋谷・港・中央区の伸びが鈍化するなど、全体的には昨年の上昇率(11.0%)を下回る結果(10.4%)となっています。

サブプライム問題や建築確認の遅れ等の影響が注視される中、変化!?が見られ始めた地価動向、今後も目が離せません。


不動産売買賃貸 注目の沿線?

日暮里・舎人ライナー運行中   2008.05


尾久?舎人?23区内にありながら、知名度がイマイチだったり、地価が割安だったりするのは、やはり都心へのアクセスが悪かったからかも知れません。

今まで駅と言えば都電荒川線だけだった荒川の尾久エリア、そして徒歩圏に駅すら見当たらない荒川を北側に渡った足立区西部エリア。

今までの不便さを考えれば、この3月開通した日暮里・舎人ライナー、果たす役割は大きそうです。埼玉県との境にある終点の見沼代親水公園から日暮里間が20分、千代田線の通る西日暮里までは18分。乗換れば大手町まで30分足らず、赤坂だって30分台でアクセスが可能になります。


不動産売買賃貸 地価上昇が続く中

都心8区の地価水準で考える/今は買い時?!   2007.09


ここ数年で大きく上昇している東京都区部の地価。収益性や利便性・住環境により、その上昇率は選別され、2極化の兆候や一部に減速感も指摘されはじめているものの、全体的には地価の上昇はなおも拡大傾向が続いています。

「平成19年都道府県地価調査(基準地価)に基づく地価動向について(圏域別)」によると 東京都心8区(千代田、中央、港、新宿、文京、台東、渋谷、豊島)の19年の地価水準を過去の地価と比べてみると、商業地は概ね昭和54年頃、住宅地は概ね昭和59年頃の地価水準という結果になります。昭和54年といえばバブルが始まる数年も前、昭和59年もバブル初期ですが土地はまだ上がり始めの段階、いずれも25年以上前の地価水準と同程度ということです。

これだけ上がってしまうと「また下がるだろう」と今の取得をためらいたくもなりますが、長年続いた地価の下落で下がりすぎた水準がやっと本来あるべき水準に戻ってきたという考えも出来なくはありません。


不動産市況動向 2007基準地価

上昇幅はなおも拡大   2007.09


国土交通省が今月19日に発表した基準地価(7月1日時点/約2万4千地点)。

今年3月の公示地価(1月1日時点/約3万地点)、そして先月公表された路線価(1月1日時点/約47万地点)と並んで土地取引の目安とされる3つの地価の1つですが、この基準地価もやはり都区部の大幅上昇が際立つ結果となっています。

東京都の商業地上昇率は17.2%(前年6.7%)住宅地で9.9%(前年3.5%)、3月の公示価格の各上昇率(商業地13.9%住宅地8.0%)と比較しても上昇幅はなおも拡大しています。

特に都心部では住宅地が文京24.6%・港24.1%・中央23.3%・渋谷23.3%・目黒18.1%。商業地では港28.6%・渋谷27.9%・文京26.8%・目黒26.3%・中央25.8%と高い伸びを示す一方、一部の地点では伸び率が鈍化する傾向も見られ、2極化の兆候も含め、上昇幅は今後緩やかになるとの見方も広がっています。


不動産市況動向 2007路線価

銀座5丁目は2年で1.65倍   2007.08


国税庁が8月1日に公表した路線価では東京は3年連続の上昇、都道府県別ではダントツの前年比17.1%の高い伸びになっています。

7年前から上昇を続けている中央通「銀座5丁目」は2,496万/? となり、バブル期の最高価3,650万/? の約3分の2、

特にここ2年(2005年1,512万/?〜)では地価が1.65倍と高い伸びとなっています。


不動産売買賃貸 上昇する23区

割安感のある狙い目エリアは?!   2007.04


2007年公示地価では全調査地点で地価が上昇に転じた東京都区部。
高い上昇率を牽引してきたのは商業機能が集積した収益性の高い地域や新線再開発エリア等利便性が向上したエリアですが、まだまだ上昇率が1ケタ台で割安感も残る区もあります。

例えば墨田区江東区。商業地は2ケタの高い伸びを示す両区ですが、住宅地は6.6%7.4%と意外と控えめ。

北区荒川区も同様で商業地は2ケタの伸びを示す一方、住宅地はやはり5.8%7.1%と控えめな伸び。

新東京タワーや豊洲再開発、日暮里舎人ライナー等の事業の効果を今後期待できる各区だけに当サイトでも狙い目エリアとして引続き注目していきます。


不動産市況動向 2007地価公示

全地点上昇/上昇幅に格差も   2007.04


国土交通省が2007年3月22日に発表した公示価格。東京都区部は全調査地点で地価が上昇し、特に区部中心エリアや商業機能が集積した地域や新線再開発エリアの上昇が顕著になっています。

住宅地では港が前年比27.2%・渋谷24.8%中央20.9%文京18.5%目黒17.6%品川15.8%千代田15.6%。

商業地では渋谷29.3%・港23.2%・中央20.9%品川19.3%目黒18.6%文京18.4%千代田17.6% 。

いずれも都心7区の上昇が際立つ中、同じ都心立地の新宿区が住宅地8.5%商業地11%の上昇に留まる等上昇率にも格差が生じています。




不動産市況動向 2006路線価

バブルの半値に回復"銀座5丁目"   2006.08


14年ぶりに全国平均が上昇に転じた2006年8月1日の路線価。

東京・名古屋を中心とした大都市圏の上昇が平均を押し上げる結果となっています。

前年13年ぶりに0.4%上昇した東京都は5.5%のアップとなり、特に今回23.8%上昇した中央通「銀座5丁目」は1,872万/? となり、バブル期 の最高価3,650万/? の約半値まで回復しています。


不動産管理マネージメント 将来推計で占う

東京は2020年まで拡大する!?   2006.06


安定計画的な賃貸管理運営をする上で欠かせない世帯数や人口推計。

2005年の世帯数の将来推計によると東京の総世帯数は他県の減少傾向を尻目に2020年程度までは増加を (宮城・滋賀・沖縄は25年まで増加)続けます。ここ数年の投資用マンション(分譲も含む)建築ラッシュもこうした数値が後押ししているのかもしれません。

但し額面通りの「世帯数の増加=需要の増加」という判断は早計で、住宅賃貸市場においても2極化(埋まる物件と埋まらない物件)が顕在化する中、増加の一途をたどるマンションストックとのバランスや供給する物件の内容等によっては、築年数の古い物件や個人所有の小規模物件でも、2極化の勝者となる事も可能ですし、逆に最新設備や築浅・高層を誇る大型物件等も賃下げや2極化への淘汰・選別を強いられる可能性もあり得るでしょう。


不動産売買賃貸 注目のエリア?

すみだタワー建設決定「押上・業平橋周辺」   2006.06


平成18年3月31日地上波デジタル化を契機とした新テレビ塔(第2東京タワー)建設地として2011年度竣工を目指す事が正式に決まった「すみだタワー」。

隅田川を挟んだ台東・墨田両区の江戸・下町といった観光資源を活かして、日本を代表する「ゲートタワー」の建設と共に周辺エリアが一体となった再活性化が期待されます。

売買市場においては比較的割安(狙い目)であった当該エリアは完成に向けて周辺エリアを巻き込んで、上向いていくと思われますので物件を選べる今はまさに買い時といえるでしょう。


不動産売買賃貸 注目のエリア?

築地市場も移転する!!再開発地「豊洲」   2006.06


 大規模な造船所跡地を含む60ヘクタールを対象にウォーターフロント最大の民間開発がすすむ再開地「豊洲」。

有楽町線やゆりかもめの延伸による利便性や水辺に面した環境・眺望を生かした商業居住機能が複合する市街地づくりが進行中です。

更に2005年11月には現・中央区の築地市場が2012年を目途に「豊洲新市場」として豊洲エリアに移転することも決まり、ますます注目が集まります。

ただし周辺の売買市場においては新築マンションを除くと倉庫や工場・マンション用地が主となり規模の小さい個別の売物は非常に少ない状況です。 


不動産市況動向 2006地価公示

23区は全てが上昇か横ばいに   2006.04


国土交通省が2006年3月23日に発表した公示価格では東京都平均(全用途)が15年ぶりにプラスに転じました。

特に商業機能が集積した収益性の高い地域の上昇が顕著で、投資マネーの流入が 裏付けられた上昇となっています。

又住宅地でも港18%・渋谷9.2%中央区が7.6%の上昇率となるなど、地価上昇傾向がより拡大していく中、収益性を離れた上昇事例も見られ、土地取引の一部に過熱感も指摘されはじめています。


不動産売買賃貸 少子高齢化で変わる!?

東京の住宅投資事情   2006.04


賃貸物件購入や保有資産の再形成を図る上で欠かせない不動産市況の将来見通し。どんなに立派な建物を建築しても将来の相場予測や需給バランス・市場情勢を見誤っては、上手な舵取りはできません。

東京は1倍を割り込み0.98と過去最低を更新した2005年の出生率。一方、総人口の2割を初めて突破しなおも上昇が見通される高齢者人口。

2005年の世帯数の将来推計によると2025年までに44都道府県で世帯総数は減少に転じ、2025年の東京は―【総世帯の45%が単独世帯に、平均世帯人員も2人未満となり、更に核家族化が進行します。

また高齢単独世帯数は2005年の1.7倍に、特に高齢世帯に占める75歳以上の世帯割合は約62%となる】等々・・・近未来−東京の住宅事情を占う数値・・・どう活かしますか?


不動産売買賃貸 物件購入時の注意

オーナーチェンジ・契約書類編   2006.01


賃貸経営をしていく上で多くの皆様が直面する賃料滞納問題。どんなに審査を厳格にしても 100 %の回避はありえません。

特にオーナーチェンジ物件の場合、旧所有者、旧管理会社の募集姿勢によっては契約書上の継承利回りが良くても後々手間のかかる作業を背負い込む可能性も多々あります。

売買時において、少なくとも直近の入金明細や契約書原本に印鑑証明・住民票等の添付書類があるかどうか並びに旧所有者と現賃借人との間で賃貸借契約書以外には何ら債権債務がないことを確認すべきです。

もちろん従前の管理がずさんな物件ほど割安に購入が可能なことも頭に入れての話ですが…


賃料滞納

弁護士に頼らない支払督促   2006.01


賃貸経営をしていく上で多くの皆様が直面する賃料滞納問題。
どんなに審査を厳格にしても100%の回避はありえません。

滞納者が発生し、通常の催促、文書等でも改善が見られない場合、多くの方が連想するのが内容証明・支払督促・弁護士・訴訟・明渡し・費用と時間ではないでしょうか。

ご自身で管理されている方は別として管理会社に委託されているのであればある程度は管理会社にやらせるということも負担を少なく問題を解決するひとつの方法です。

本当にどうにもならない時は別として、内容証明や支払督促(仮執行宣言付)の送達で改善に向かうケースもあるのは確かで、そういった手続きは高額な費用を要する弁護士でなくても理解さえしていれば誰でもできることです。
もちろん相手方の属性・出方次第で最初から弁護士に依頼した方がいい場合も有りますが・・・・・


失敗しない

借地権付収益物件購入法   2006.01


土地の所有権がなく売買時における銀行評価も低いことから一般的に敬遠されがちな借地権付建物。ただし選択を間違えなれれば低資本で多くの収入を得られるのも借地権の大きな魅力です。多くの方が手を出しづらい物件程売値も低く、相場より安く購入する機会も多々あります。物件によって詳細注意事項は異なりますが、借地権付収益物件を購入する際の簡単なポイントとして
?旧法に基づく借地権である
?地主がお寺や公的な機関等(個人の場合は詳細確認が必要です)
?地代の額?売却の理由
?土地賃貸借契約書
?融資利用の場合は承諾書取得の可否等があげられます。

1000万円台から購入可能な借地権付ビル・アパートはものによっては10-15% の利回りも可能なため、マンションや他の金融商品を購入するよりも断然有利な運用と言えます。


失敗しない

老朽アパート購入法   2006.01


今ではかなり少なくなった俗に言う6畳(4.5畳)1間の風呂なしアパート。昭和40年以前に建てられたものも多く、ワンルームの台頭と老朽化により今では年々減少しています。賃料も2−3万円の設定が多く昔ながらの大家さんが運営・空室対策に追われているケースが多く見受けられます。

売却時には建物の維持修繕にかかる費用やどの程度もつかが不透明なため、やはり市場での評価は低くなり賃借人の立ち退きの問題もあり建売業者等が現況で安く取得しています。

都内の風呂付アパートが4-5万以上で推移している中、賃料の極端に安いアパートは今では逆に稀少となっています。今後も風呂無しのアパートを新築で建てる方はまずいないと思われますので賃料設定と利回り見込み・修繕計画・立地や資産価値等をクリアできればとても良い投資先となるでしょう。


平成18年税制改正

土地住宅関連主要項目   2006.01


?不動産取得税に係る特例措置(宅地等の課税標準2分の1軽減や税率4% →3%)の適用期限が平成21年3月31日まで延長されます。但し非住宅家屋(事務所・店舗)の税率については段階的な廃止となり、平成18年4月1日から平成21年3月31日までは3.5%となります。

?登録免許税の税率2分の1措置が原則廃止され、原則2倍に!但し土地に関しては、売買による所有権移転と所有権の信託登記は向こう2年間、現状の2分の1のままとなります。

?固定資産税の新築住宅に係る減額措置(120?までの居住用部分の税額が3年又は5年間2分の1に軽減される特例)が2年間延長されます。

?個人が旧耐震基準の住宅において30万円以上の耐震改修工事を施工した場合、当該住宅の120?相当部分に付き、固定資産税が2分の1に減額(減額期間は施工時期別)されます。




既存住宅も対象

火災警報器の設置義務化   2005.08


平成16年10月の東京都条例において新築住宅に火災報知機の設置が義務付けられました。

また現在報知機が設置されていない既存住宅においても、平成20年6月1日から平成23年6月1日までの間で設置期限が設けられ、近年中には全ての住戸で設置しなければならないこととなりますので、住宅家屋をご所有の方は注意が必要です。


2005路線価

地価上昇鮮明!山手線外側に波及   2005.08


大都市圏では地価反転の動きが広がっています。

国税庁が2005年8月1日に公表した路線価では東京都が13年ぶりに0.4%上昇、区部平均では0.9%のアップとなり、これまで同様、再開発等による都心の商業地が全体をけん引しているものの、地価上昇の波は着実に山手線外側エリアにも拡大し、地価下落からの脱却がより鮮明になっています。


2005地価公示

東京都区部の上昇地点急増   2005.03


2005年3月に発表された公示地価。東京区部での上昇地点(カッコ内は昨年)は住宅地が121(21)、商業地が136(50)と急増。横ばいも住宅地254(120)、商業地180(65)ともに急拡大しています。

特に都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の平均では住宅地前年比1.4%、商業地0.5%とはじめて平均でも上昇に転じました。


法改正で拡大する

司法書士の役割   2005.03


平成17年3月に施行の不動産登記法の改正に伴い所有権移転申請時に従来原因証書として出されていた売買契約書又は申請書副本から登記原因証明情報の提供になりました。

情報の提供は登記権利者と義務者双方が署名押印し作成しますが、実務では司法書士関与による作成となり、いつ・どこで・誰と誰がいくらで取引したかを確認・証明するもので、従前とは異なり情報も保存されます。

中間省略取引のような複数の当事者が関係する売買等では注意が必要かと思われます。

また司法書士法の改正により簡易裁判所での一定額内の訴訟代理業務を司法書士が行えるようになり、今まで弁護士に依頼していた案件も負担の少ない司法書士への依頼となることも多くなるでしょう。


期限付きで対応義務化

消防法の改正について   2005.01


賃貸ビル経営をしていく上できっても切り離せない消防法令。平成13年9月の歌舞伎町雑居ビル火災を契機に小規模雑居ビルに対する規制強化として平成14年8月消防法令が一部改正され、特定用途防火対象物で延面積が従前の500?から300?以上で自動火災報知設備の設置が義務付けられました。

同時に運用基準も示され,設置免除等の特例適用もあるものの使用形態が変更されると無効になるということもあり、今まで関係のなかった多くのビルが対応を迫られています。

特に小規模ビルの場合、スペースや配線・費用等の問題も多く、ビル所有者に負担が強いられているのが現状です。

ただし1階等のみ対象店舗があり、上階と入口・配管等が分離されているケースや1階が空室又は退去予定で次回入居店が対象外となる場合等は設置義務がないなど個々の詳細確認により負担をなくす余地はございます。


バブル再燃?!二極化?!

地価上昇を下支えするもの   2005.01


従来の常識や過去経験則に学んだ地価動向が通用しない複雑化した昨今の土地情勢。特にバブルや土地神話の崩壊と謳われてから久しく混迷を続けてきた現在は尚更、今後の動向に的確な予測・判断が求められます。

路線価にみられる都区部においての地価上昇傾向。マンション・建売業者による用地取得競争の拡大、Jリート市場・外資ファンドの活況、SPC(特定目的会社)法の緩和、ペイオフ・低金利・構造不況や年金問題等に起因した一般ユーザーの不動産投資熱の拡大、更にはミニバブルを思わせる業者による強気な買取・再販姿勢。

これらの現象は上昇の序章なのか、二極化への過程なのか又は過熱と判断すべきものなのか・・・・視点によっては全てが正しいということも!?


平成17年度税制改正

土地住宅関連主要項目   2005.01


?中古住宅に係る住宅ローン減税・登録免許税の軽減・不動産取得税の特例等の税制特例において築後経過年数要件が新耐震基準に適合しているものに限り撤廃されます。

?一定の要件を備えた住宅用家屋に係る登録免許税について軽減税率の適用期間が平成19年3月31日まで延長されます。

?売買契約書や工事請負契約書に貼付する印紙税の特例措置の適用期限が平成19年3月31日まで延長されます。


権利証がなくなる!

不動産登記法改正   2005.01


平成17年3月から不動産登記法が抜本的に改正されます。従来の権利証・出頭主義が廃止され登記識別情報によるオンライン申請に移行されます。

各登記所がオンライン指定されるまでは書面による申請とこれまで通りの権利証の発行が維持されますが、登記所ごとにその指定時期が異なりますので注意が必要です。

また権利証をなくした場合の保証書制度は新法の施行と同時に廃止され、現行よりも厳格な事前通知制度が設けられます。


不動産売買

仲介現場から・・・実感?   2005.01


業者仲間で物件がない・少ない・すぐ売れてしまった等の言葉をよく耳にしますが、これは物件がないのではなく従来の相場観が高値設定傾向に追いつかないため事業化(分譲・再販・仲介)できる物件がないということかもしれません。

但しここで注視すべきは高値設定でも成約しているものと長く売れ残り結局は値下げするものがあり、エリアや規模・種類によっても大きく異なるという点です。

裏を返せば今後上昇する可能性があるが今はまだ高値設定でないものも残されている、また高値でも今後も上昇を続けるものがあるということです。


不動産売買

仲介現場から・・・実感?   2005.01


土地建物売買仲介をしていく上で常に注視する必要のある地価動向。さまざまな要因があるにせよ今後の動向や狙い目のエリア・今何が買いなのかの的確な判断が求められます。

上述の現象の通り土地、投資向き物件の値上がり感は現場サイドでは、後追いの市況データ以上に、より早く、実際の売り値の上昇という形で肌に感じる機会が多く、特に港・渋谷・千代田・中央に関してはここ2年〜5年前から売出し値が明らかに上昇に転じていました。

又これに呼応するように周辺の人気エリアや新線・新駅・再開発が絡むエリアについても強気の設定が目立つようになっており、今後も周辺エリアへの波及が進むと考えずにはいられません。


2004路線価

東京都心部は上昇傾向   2004.08

2004年8月に発表された路線価。東京圏(埼玉・千葉・神奈川含む)の標準宅地の平均路線価は前年比2.7%下落したものの、6年連続で下げ幅は縮小しました。

特に丸の内や銀座等の一等地から始まった東京都心部の地価上昇傾向は周辺エリアにも波及し、再開発や新駅等により商業施設や交通便がよくなった地点での回復が目立ちます。




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